Calculadora de Construção
Modele um empréstimo de construção com desembolsos parciais e visualize o cronograma completo.
Esta calculadora modela um projeto de construção de ponta a ponta: quanto capital próprio você precisa, quanto o empréstimo financia entre terreno e obra, e que lucro sobra depois da venda.
É para o incorporador que está avaliando se entra em um projeto e precisa saber, antes de comprometer capital, se o negócio fecha e se é financiável.
Informe o valor do terreno, o custo de construção e o valor de venda estimado. Os demais parâmetros vêm carregados com os padrões do programa e você pode ajustá-los.
Por exemplo: um terreno de $150,000 com 60% financiado, $350,000 de obra e uma venda de $900,000 em 17 meses mostra que você aporta $82,674 no fechamento e que lucro sobra no final.
Parâmetros do Projeto
Com estes três números já dá para ter uma leitura. O resto vem com os padrões do programa.
Prazo do projeto17 meses entre licenças, obra e venda
Total: 17 meses. Os juros correm nas três fases.
FinanciamentoLTC 85% · 10.5% ao ano · terreno 60%
Acesso a todos os produtos com alavancagem padrão.
Orçamento de obraSoft costs 10% · contingência 10%
Custos e saída2% de origination · 7% de venda
Vale a pena entrar?
O projeto fecha e o programa financia.
- Você aporta no fechamento
- $82,674
- Capital próprio total
- $142,174
- Lucro
- $161,754
- Retorno anualizado
- 80.31%
Terreno não financiado + custos de fechamento
Tudo o que você aporta ao longo do projeto
Líquido da venda, em 17 meses
Sobre o seu capital próprio
Resumo do Projeto
Juros total
$48,572
Fechamento do empréstimo
$22,674
Custo total do projeto
$675,246
Equity necessário
$142,174
Lucro projetado
$161,754
ROI sobre equity
113.77%
Valor completado
$900,000
O equity necessário é o capital próprio aportado no início: a parte do terreno e da construção que o empréstimo não cobre, mais os custos de fechamento do empréstimo, pagos do seu bolso no dia do closing.
Leitura de Underwriting
FinanciávelComo este projeto se vê contra os parâmetros reais do programa pelo qual colocamos os deals.
| Métrica | Seu modelo | Threshold | Status |
|---|---|---|---|
| LTCEmpréstimo sobre custo total do projeto | 78.9% | ≤ 85% | Dentro da faixa |
| LTARVEmpréstimo sobre valor pronto | 59.2% | ≤ 70% | Dentro da faixa |
| Draw inicial no terrenoDo valor do terreno, financiado no dia 1 | 60.0% | ≤ 60% | Dentro da faixa |
| Prazo totalO programa empresta de 9 a 18 meses | 17 meses | ≤ 18 meses | Dentro da faixa |
| Equity do borrowerCapital próprio sobre o custo total | 21.1% | ≥ 10% | Dentro da faixa |
| Profit marginLucro sobre custo total | 24.0% | ≥ 10% | Dentro da faixa |
Os thresholds vêm da matriz de alavancagem do programa conforme a experiência do borrower, não de uma regra genérica. Valores que o programa marca como caso a caso não são usados aqui: um deal que os supera não está morto, precisa de aprovação. Isto não é uma decisão de crédito — vamos conversar e estruturar.
Capital Stack — Sources & Uses
De onde vem cada dólar do projeto (sources) e em que ele é aplicado (uses). Os dois lados fecham por definição.
Uses — aplicação de recursos
- Terreno
- $150,000
- Construção
- $350,000
- Soft costs
- $35,000
- Contingência
- $35,000
- Interest reserve
- $48,572
- Carry costs
- $34,000
- Custos de fechamento do empréstimo
- $22,674
- Total Uses
- $675,246
Sources — origem dos recursos
- Empréstimo — terreno (dia 1)
- $90,000
- Empréstimo — draws de obra
- $394,500
- Empréstimo — interest reserve
- $48,572
- Equity do incorporador
- $142,174
- Total Sources
- $675,246
O empréstimo financia o percentual de LTC sobre o custo de desenvolvimento mais uma interest reserve que cobre os juros do período de obra: você não paga esses juros do seu bolso mês a mês, eles são sacados contra o empréstimo. Os carry costs e os custos de fechamento saem do seu capital, por isso o equity a aportar é maior que a simples diferença entre custo e empréstimo.
Leve esta análise
Envio por email com todos os números, ou compartilhe no WhatsApp com seu sócio. O link reabre o modelo exatamente como você deixou.
Fluxo do Investimento
Terreno → Construção → Propriedade concluída → Resultado
Você aporta no fechamento
$82,674
Você aporta durante a obra
$59,500
Você recebe na venda
$837,000
Lucro projetado
$161,754
Cronograma de Draws
| Draw # | Valor | Acumulado | Juros Período | Juros Acumulados |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $78,900 | $168,900 | $2,997 | $5,392 |
| 2 | $78,900 | $247,800 | $4,397 | $9,789 |
| 3 | $78,900 | $326,700 | $5,797 | $15,585 |
| 4 | $78,900 | $405,600 | $7,197 | $22,782 |
| 5 | $78,900 | $484,500 | $8,597 | $31,379 |
Timeline de Desembolsos
Seu investimento de $675,246 geraria $161,754 em 17 meses.
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