Calculadora Fix & Flip
Projete a rentabilidade de um projeto de compra, renovação e venda de uma propriedade.
Esta calculadora projeta a rentabilidade completa de um projeto de compra, renovação e venda (fix & flip), incluindo todos os custos e o ROI sobre equity.
É ideal para flippers e investidores que precisam avaliar se um projeto de renovação é rentável antes de comprometer capital.
Insira o preço de compra, custo de renovação, ARV (After Repair Value), custos de fechamento e holding costs para obter uma projeção completa.
Por exemplo, comprando uma propriedade por $200.000, investindo $50.000 em renovação e vendendo ao ARV de $320.000, a calculadora mostra o lucro líquido e o ROI anualizado.
Parâmetros do Projeto
Com estes três números já dá para ter uma leitura. O resto vem com os padrões do programa.
Prazo do projeto8 meses entre licenças, obra e venda
Total: 8 meses. Os juros correm nas três fases.
FinanciamentoLTC 80% · 11% ao ano
Acesso a todos os produtos com alavancagem padrão.
Custos do projetoContingência 10% · venda 6%
Análise de Rentabilidade
Investimento total
$359,051
Lucro bruto
$129,000
Lucro líquido
$60,949
ROI sobre equity
83.25%
ROI anualizado
124.87%
Ponto de equilíbrio
$359,051
Capital próprio no fechamento
$73,214
O capital próprio no fechamento é o que sai do seu bolso no dia um: a parte da compra e da reforma que o empréstimo não cobre, mais os custos de fechamento da compra e do empréstimo. Os juros e os holding costs são pagos ao longo do projeto, não no início.
Fluxo do Investimento
Compra → Renovação → Venda → Resultado
Compra + fechamento
$240,014
Renovação + holding
$72,000
Venda líquida
$394,800
Lucro líquido
$60,949
Leitura de Underwriting
FinanciávelComo este projeto se vê contra os parâmetros reais do programa pelo qual colocamos os deals.
Escopo da obra: light rehab (reforma menor que 50% do valor de compra).
| Métrica | Seu modelo | Threshold | Status |
|---|---|---|---|
| LTARVEmpréstimo sobre valor após reforma | 55.4% | ≤ 75% | Dentro da faixa |
| LTCEmpréstimo sobre compra mais reforma | 80.0% | ≤ 90% | Dentro da faixa |
| LTAIVDesembolso de compra sobre valor as-is | 80.0% | ≤ 85% | Dentro da faixa |
| Prazo totalO programa empresta de 9 a 18 meses | 8 meses | ≤ 18 meses | Dentro da faixa |
| Equity do borrowerCapital próprio sobre o custo total | 20.4% | ≥ 10% | Dentro da faixa |
| Profit marginLucro sobre custo total | 17.0% | ≥ 10% | Dentro da faixa |
Os thresholds vêm da matriz de alavancagem do programa conforme a experiência do borrower, não de uma regra genérica. Valores que o programa marca como caso a caso não são usados aqui: um deal que os supera não está morto, precisa de aprovação. Isto não é uma decisão de crédito — vamos conversar e estruturar.
Leve esta análise
Envio por email com todos os números, ou compartilhe no WhatsApp com seu sócio. O link reabre o modelo exatamente como você deixou.
Detalhamento de Custos
Resumo do Deal
Você compra por $225,000, investe $60,000 em renovação, e vende por $420,000.
Com financiamento de 80% ao 11% ao ano durante 8 meses, seu lucro líquido é de $60,949 com ROI anualizado de 124.87%.
Seu investimento de $359,051 geraria $60,949 em 8 meses.
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