Invertir en real estate en Estados Unidos implica manejar una terminología específica, mayormente en inglés, que puede resultar confusa si estás empezando. Este glosario reúne los términos más utilizados en lending inmobiliario y private lending, con definiciones claras y ejemplos prácticos.
Está organizado por categorías para facilitar la consulta. Podés usarlo como referencia permanente mientras explorás oportunidades de inversión en Florida.
Términos financieros
LTV (Loan-to-Value)
La relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad, expresada como porcentaje. Es la métrica más importante para evaluar el riesgo de un préstamo inmobiliario.
Fórmula: LTV = (Monto del Préstamo / Valor de la Propiedad) x 100
Ejemplo: Si una propiedad vale $400,000 y el préstamo es de $280,000, el LTV es 70%. Esto significa que hay un "colchón" del 30% entre el préstamo y el valor del activo. En private lending, un LTV conservador es 65-75%. Calculá el LTV de tu operación.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Ratio que mide si el ingreso de alquiler de una propiedad es suficiente para cubrir los pagos del préstamo. Los lenders lo usan para calificar préstamos de inversión sin verificar ingresos personales del borrower.
Fórmula: DSCR = Ingreso Neto de Alquiler / Pago Total del Préstamo (PITI)
Ejemplo: Una propiedad genera $2,500/mes en alquiler y el pago mensual del préstamo (principal + interés + taxes + seguro) es $2,000. El DSCR es 1.25. La mayoría de los lenders requieren un DSCR mínimo de 1.0-1.25 para aprobar el préstamo.
ARV (After Repair Value)
El valor estimado de una propiedad después de completar las renovaciones o mejoras planificadas. Es la métrica central en proyectos de fix & flip.
Ejemplo: Comprás una casa por $250,000, invertís $60,000 en renovación y, una vez terminada, las comparables del barrio indican que vale $380,000. El ARV es $380,000. Los lenders de bridge loans prestan hasta un 70-80% del ARV.
IRR (Internal Rate of Return)
La tasa interna de retorno. Mide el rendimiento anualizado de una inversión considerando el timing de los flujos de efectivo (cuándo sale y entra cada peso). Es más precisa que el ROI simple porque incorpora el factor tiempo.
Ejemplo: Invertís $100,000 hoy, recibís $5,000 trimestrales durante 12 meses y recuperás los $100,000 al final. El IRR no es simplemente 20% ($20,000/$100,000), sino que considera que recibiste flujos intermedios que podrías haber reinvertido. En este caso, el IRR es aproximadamente 21.5%.
ROI (Return on Investment)
El retorno sobre la inversión, expresado como porcentaje del capital invertido. Es la métrica más simple de rentabilidad, pero no considera el factor tiempo.
Fórmula: ROI = (Ganancia Neta / Capital Invertido) x 100
Ejemplo: Invertís $80,000 en un flip y ganás $25,000 netos después de todos los costos. Tu ROI es 31.25%. Si el proyecto duró 6 meses, el ROI anualizado sería 62.5%.
Cap Rate (Capitalization Rate)
Tasa de capitalización. Mide el rendimiento anual de una propiedad de inversión basándose en su ingreso operativo neto (NOI), sin considerar financiamiento.
Fórmula: Cap Rate = (NOI Anual / Precio de Compra) x 100
Ejemplo: Una propiedad genera $36,000/año en alquiler, con $12,000 de gastos operativos (taxes, seguro, mantenimiento, management). NOI = $24,000. Si la compraste por $300,000, el cap rate es 8%. Es útil para comparar propiedades de inversión entre sí, independientemente de cómo las financies.
Cash-on-Cash Return
Rendimiento sobre el capital propio invertido (no sobre el valor total de la propiedad). A diferencia del cap rate, sí considera el financiamiento.
Fórmula: Cash-on-Cash = (Cash Flow Anual Neto / Capital Propio Invertido) x 100
Ejemplo: Compraste una propiedad de $300,000 con $75,000 de down payment. Después de pagar la hipoteca, taxes, seguro y management, te quedan $6,000/año de cash flow libre. Tu cash-on-cash return es 8%. El apalancamiento puede hacer que el cash-on-cash sea mayor que el cap rate.
Yield
Rendimiento. En el contexto de private lending, se refiere al retorno total que recibe el inversor/lender sobre su capital, incluyendo intereses y fees. Un préstamo al 10% de interés con 2 puntos de origination sobre un plazo de 12 meses tiene un yield efectivo cercano al 12%.
Términos de préstamos
Bridge Loan (Préstamo Puente)
Préstamo a corto plazo (6-12 meses) respaldado por una propiedad, utilizado para "puentear" la brecha entre una necesidad inmediata de financiamiento y una solución de largo plazo. Tasas típicas: 9-12%. Lee el artículo completo sobre bridge loans.
Bullet Loan
Un préstamo donde solo se pagan intereses durante el término (interest-only) y el capital total se devuelve en un pago único al vencimiento. Es la estructura estándar de los bridge loans y préstamos privados en real estate.
Ejemplo: Un préstamo de $200,000 al 10% a 12 meses. Pagos mensuales: $1,666.67 (solo interés). Al mes 12: pago final de $200,000 (el principal completo) más el último pago de interés.
First Lien / Second Lien (Primera / Segunda Hipoteca)
La posición de prioridad del préstamo sobre la propiedad. Un first lien tiene prioridad de cobro sobre cualquier otro préstamo registrado sobre la misma propiedad. En caso de foreclosure, el first lien se paga primero.
Ejemplo: Una propiedad de $400,000 tiene un first lien de $250,000 y un second lien de $80,000. Si la propiedad se vende en foreclosure por $300,000, el first lien cobra sus $250,000 completos. El second lien cobra $50,000 de los $80,000 que le debían. Por eso, invertir en first lien es significativamente más seguro que en second lien.
Origination Points
Comisión que cobra el lender al originar (crear) el préstamo, expresada como porcentaje del monto del préstamo. Un "punto" = 1% del monto. Es un costo upfront que paga el borrower al cierre.
Ejemplo: Un préstamo de $300,000 con 2 puntos de origination tiene un fee de $6,000 que el borrower paga al momento del cierre.
Prepayment Penalty
Penalidad que paga el borrower si devuelve el préstamo antes de la fecha de vencimiento. En private lending, muchos préstamos no tienen prepayment penalty o tienen un mínimo de intereses garantizados (por ejemplo, mínimo 3 meses de interés).
Amortization vs Interest-Only
Amortización: cada pago mensual incluye una porción de interés y una porción de capital. Con el tiempo, debés menos. Estructura estándar en hipotecas residenciales a 30 años.
Interest-only: cada pago mensual cubre solo el interés. El capital se devuelve al final del plazo. Estructura estándar en bridge loans y préstamos privados. Los pagos mensuales son más bajos, pero al final debés el mismo monto que pediste prestado.
Términos legales y de proceso
Foreclosure (Ejecución Hipotecaria)
Proceso legal mediante el cual un lender toma posesión de una propiedad cuando el borrower deja de pagar el préstamo. Florida es un estado de foreclosure judicial, lo que significa que el proceso debe pasar por tribunales. Timeline típico: 12-18 meses. Lee el artículo completo sobre foreclosure en Florida.
Title Insurance (Seguro de Título)
Póliza de seguro que protege al comprador o lender contra defectos en el título de propiedad que no fueron detectados durante la búsqueda de título. Cubre situaciones como herederos desconocidos, errores en documentos legales, fraude o gravámenes no registrados. Se paga una sola vez al cierre.
Appraisal (Tasación)
Evaluación del valor de mercado de una propiedad realizada por un tasador licenciado e independiente. En private lending, la tasación determina el LTV del préstamo y es la base para establecer cuánto se puede prestar de forma segura.
Due Diligence
Proceso de investigación y verificación que se realiza antes de cerrar una inversión. En real estate incluye: tasación, inspección de la propiedad, búsqueda de título, verificación del borrower, análisis de comparables y revisión de la estructura legal del préstamo.
LLC (Limited Liability Company)
Estructura legal utilizada por inversores para proteger sus activos personales de riesgos asociados a la inversión inmobiliaria. En Florida, formar una LLC cuesta aproximadamente $500-1,000 y es la estructura estándar para inversores extranjeros. Lee más en la guía para inversores extranjeros.
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
Ley federal que impone una retención impositiva del 15% sobre el precio bruto de venta cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU. La retención actúa como anticipo de impuestos; el inversor puede solicitar un reembolso si su ganancia real fue menor. Detalles en la guía para inversores extranjeros.
Escrow
Cuenta de depósito en garantía administrada por un tercero neutral (generalmente una title company o un abogado). Los fondos del cierre de una transacción se depositan en escrow hasta que se cumplen todas las condiciones del contrato. También se usa para acumular pagos de taxes y seguro durante la vida de un préstamo.
Términos de propiedades
Fix & Flip
Estrategia de inversión que consiste en comprar una propiedad por debajo de su valor de mercado, renovarla y venderla a un precio mayor. El margen típico objetivo es 15-25% del ARV. Analizá tu proyecto con la calculadora de fix & flip.
Ejemplo: Compra por $220,000, renovación por $50,000, venta por $340,000. Ganancia bruta: $70,000 menos costos de carry, comisiones y closing costs.
Buy & Hold
Estrategia de comprar propiedades para alquilarlas a largo plazo, generando cash flow mensual y apreciación del capital con el tiempo. Es la estrategia más pasiva de inversión directa en real estate.
Rehab (Rehabilitación)
Renovación o remodelación de una propiedad. Puede ser "light rehab" (cosméticos: pintura, pisos, cocina, baños — $15,000-$40,000) o "heavy rehab" (estructural: techo, plomería, eléctrica, adiciones — $60,000-$150,000+).
Draw (Desembolso de Construcción)
En préstamos de construcción o rehab, un draw es un desembolso parcial de fondos que se libera a medida que el trabajo avanza. El lender envía un inspector para verificar que el trabajo declarado se completó antes de liberar el siguiente draw.
Ejemplo: Un préstamo de rehab por $60,000 se estructura en 3 draws de $20,000 cada uno: el primero al inicio, el segundo al 50% de avance y el tercero al completar. Esto protege al lender de desembolsar todo el dinero antes de que el trabajo se realice.
Carry Costs (Costos de Mantenimiento)
Todos los costos mensuales de mantener una propiedad durante un proyecto: intereses del préstamo, property taxes, seguros, utilities, HOA fees y cualquier otro gasto recurrente. En un fix & flip, los carry costs reducen directamente tu ganancia, por lo que la velocidad de ejecución es crítica.
Ejemplo: En una propiedad con un bridge loan de $250,000 al 10%, los carry costs mensuales pueden ser: intereses $2,083 + taxes $400 + seguro $200 + utilities $150 = $2,833/mes. Cada mes de retraso en el proyecto te cuesta casi $3,000.
Cómo usar este glosario
Este glosario está diseñado para ser una referencia permanente. Cuando encuentres un término que no conocés en nuestros artículos o en documentos de una operación de inversión, volvé acá para una definición clara con contexto práctico.
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