Glosario de Inversión Inmobiliaria
Definiciones claras de los términos más usados en lending e inversiones en real estate.
Términos Financieros
LTV (Loan-to-Value)
Relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Es una métrica clave para evaluar el riesgo de un préstamo.
Si la propiedad vale $200,000 y el préstamo es de $140,000, el LTV es 70%.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Ratio que mide la capacidad de una propiedad de generar ingresos suficientes para cubrir el pago de la deuda.
Si la renta mensual es $2,000 y el pago de la hipoteca es $1,500, el DSCR es 1.33.
ARV (After Repair Value)
Valor estimado de una propiedad después de completar las renovaciones. Se usa para evaluar proyectos de fix & flip.
Una propiedad comprada en $150,000 con $50,000 en renovaciones puede tener un ARV de $250,000.
IRR (Internal Rate of Return)
Tasa de retorno anualizada que iguala el valor presente de los flujos de caja futuros con la inversión inicial.
Un deal que genera 10% de interés anual con 2 puntos de originación puede tener un IRR efectivo del 12%.
ROI (Return on Investment)
Rendimiento total de una inversión expresado como porcentaje del capital invertido.
Invertís $100,000 y recibís $110,000 al final del plazo: tu ROI es 10%.
Cap Rate (Capitalization Rate)
Tasa de capitalización que mide el rendimiento anual de una propiedad basado en su ingreso operativo neto.
Una propiedad que genera $15,000 de NOI anual y vale $200,000 tiene un cap rate del 7.5%.
Cash-on-Cash Return
Rendimiento anual basado únicamente en el efectivo invertido (sin considerar apreciación o amortización).
Si invertís $50,000 de capital propio y recibís $5,000 anuales en cash flow, tu cash-on-cash es 10%.
Yield (Rendimiento)
Retorno periódico que genera una inversión, generalmente expresado como porcentaje anual.
Un préstamo al 10% anual genera un yield mensual del 0.833%.
Términos de Préstamos
Bridge Loan (Préstamo Puente)
Préstamo a corto plazo (6-12 meses) usado para adquisición rápida o transición entre financiamientos permanentes.
Un inversor usa un bridge loan al 10% para comprar una propiedad rápidamente mientras gestiona un financiamiento DSCR a largo plazo.
Bullet Loan
Préstamo donde solo se pagan intereses durante el plazo y el capital se devuelve completo al vencimiento.
Un bullet loan de $100,000 al 10% por 12 meses: pagás $833/mes de interés y devolvés los $100,000 al final.
First Lien / Second Lien
Posición de prioridad de una hipoteca. El first lien tiene prioridad de cobro en caso de foreclosure.
Si una propiedad tiene un first lien de $150,000 y un second lien de $30,000, en un foreclosure primero se paga el first lien.
Origination Points (Puntos de Originación)
Comisión que cobra el lender al originar un préstamo, expresada como porcentaje del monto. Los paga el borrower.
2 puntos sobre un préstamo de $200,000 = $4,000 de fee de originación.
Prepayment Penalty
Penalización que se cobra al borrower si paga el préstamo antes del vencimiento acordado.
Un préstamo con 3 meses de prepayment penalty requiere que el borrower pague al menos 3 meses de interés aunque cancele antes.
Amortization vs Interest-Only
Amortización: pagos que incluyen capital + interés. Interest-only: solo se pagan intereses y el capital se devuelve al final.
Un bridge loan típicamente es interest-only, mientras que una hipoteca convencional es amortizable.
Términos Legales y de Proceso
Foreclosure (Ejecución Hipotecaria)
Proceso legal mediante el cual el lender toma posesión de la propiedad cuando el borrower no cumple con los pagos.
En Florida, el foreclosure es judicial y puede tomar 12-18 meses. El lender con first lien tiene prioridad de cobro.
Title Insurance (Seguro de Título)
Seguro que protege contra defectos en el título de propiedad, como embargos ocultos o disputas de propiedad.
El title insurance se paga una vez al cierre del deal y protege al lender durante toda la vida del préstamo.
Appraisal (Tasación)
Valuación profesional e independiente del valor de mercado de una propiedad, realizada por un tasador certificado.
Antes de aprobar un préstamo, se ordena un appraisal para confirmar que la propiedad vale lo que el borrower dice.
Due Diligence
Proceso de investigación y verificación exhaustiva antes de tomar una decisión de inversión.
El due diligence incluye: appraisal, title search, verificación del borrower, inspección de la propiedad y revisión legal.
LLC (Limited Liability Company)
Estructura legal que separa los activos personales de los de inversión, protegiendo al inversor de responsabilidad personal.
La mayoría de los inversores extranjeros crean una LLC en Florida para estructurar sus inversiones inmobiliarias.
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
Ley que requiere la retención de impuestos sobre las ganancias de inversores extranjeros al vender propiedades en USA.
Bajo FIRPTA, se retiene el 15% del precio de venta como withholding tax, aplicable contra la obligación fiscal final.
Escrow
Cuenta de custodia manejada por un tercero neutral donde se depositan fondos hasta que se cumplan las condiciones del acuerdo.
El dinero del inversor se deposita en escrow y solo se libera al borrower cuando se registra la hipoteca.
Términos de Propiedad
Fix & Flip
Estrategia de comprar una propiedad con descuento, renovarla y venderla a un precio mayor en un plazo corto.
Comprar una casa por $150,000, invertir $50,000 en renovación y venderla por $250,000 = ganancia bruta de $50,000.
Buy & Hold
Estrategia de comprar una propiedad para mantenerla a largo plazo, generando ingresos por renta y apreciación.
Comprar un departamento y alquilarlo por $2,000/mes mientras la propiedad se aprecia con el tiempo.
Rehab (Renovación)
Proceso de renovar o reparar una propiedad para aumentar su valor, típicamente en proyectos de fix & flip.
Un rehab puede incluir: nuevo techo, cocina, baños, pisos, pintura y paisajismo.
Draw (Desembolso de Construcción)
Liberación parcial de fondos de un préstamo de construcción a medida que se completan etapas del proyecto.
Un préstamo de construcción de $500,000 puede tener 5 draws: fundación (20%), estructura (20%), sistemas (20%), acabados (20%), finalización (20%).
Carry Costs / Holding Costs
Costos de mantener una propiedad durante un proyecto: intereses del préstamo, impuestos, seguro, servicios.
Los carry costs de un flip de 6 meses pueden incluir: $5,000/mes de interés + $300/mes de seguro + $200/mes de impuestos.