Calculadora de Construcción
Modelá un préstamo de construcción con desembolsos parciales y visualizá el schedule completo.
Esta calculadora modela un proyecto de construcción de punta a punta: cuánto capital propio necesitás, cuánto financia el préstamo entre terreno y obra, y qué ganancia queda después de vender.
Es para el desarrollador que está evaluando si meterse en un proyecto y necesita saber, antes de comprometer capital, si el negocio cierra y si es financiable.
Ingresá el valor del terreno, el costo de construcción y el valor de venta estimado. Los demás parámetros vienen cargados con los estándares del programa y podés ajustarlos.
Por ejemplo: un terreno de $150,000 con 60% financiado, $350,000 de obra y una venta de $900,000 a 17 meses te muestra que ponés $82,674 al cierre y qué ganancia queda al final.
Parámetros del Proyecto
Con estos tres números alcanza para tener una lectura. El resto viene con los estándares del programa.
Plazo del proyecto17 meses entre permisos, obra y venta
Total: 17 meses. El interés corre en las tres fases.
FinanciaciónLTC 85% · 10.5% anual · terreno 60%
Accede a todos los productos con leverage estándar.
Presupuesto de obraSoft costs 10% · contingencia 10%
Costos y salida2% de origination · 7% de venta
¿Conviene meterse?
El proyecto cierra y el programa lo financia.
- Ponés al cierre
- $82,674
- Capital propio total
- $142,174
- Ganancia
- $161,754
- Retorno anualizado
- 80.31%
Terreno no financiado + costos de cierre
Todo lo que ponés a lo largo del proyecto
Neto de venta, en 17 meses
Sobre tu capital propio
Resumen del Proyecto
Interés total
$48,572
Cierre del préstamo
$22,674
Costo total del proyecto
$675,246
Equity necesario
$142,174
Ganancia proyectada
$161,754
ROI sobre equity
113.77%
Valor completado
$900,000
El equity necesario es el capital propio que aportás al inicio: la parte del terreno y la construcción que el préstamo no cubre, más los costos de cierre del préstamo, que se pagan de tu bolsillo el día del closing.
Lectura de Underwriting
FinanciableCómo se ve este proyecto contra los parámetros reales del programa con el que colocamos los deals.
| Métrica | Tu modelo | Threshold | Estado |
|---|---|---|---|
| LTCPréstamo sobre costo total del proyecto | 78.9% | ≤ 85% | Dentro del rango |
| LTARVPréstamo sobre valor terminado | 59.2% | ≤ 70% | Dentro del rango |
| Draw inicial a terrenoDel valor del terreno, financiado el día 1 | 60.0% | ≤ 60% | Dentro del rango |
| Plazo totalEl programa presta de 9 a 18 meses | 17 meses | ≤ 18 meses | Dentro del rango |
| Equity del borrowerCapital propio sobre el costo total | 21.1% | ≥ 10% | Dentro del rango |
| Profit marginGanancia sobre costo total | 24.0% | ≥ 10% | Dentro del rango |
Los thresholds salen de la matriz de leverage del programa según la experiencia del borrower, no de una regla genérica. Los valores que el programa marca como caso por caso no se usan acá: un deal que los supera no está muerto, necesita aprobación. Esto no es una decisión de crédito — hablemos y lo estructuramos.
Capital Stack — Sources & Uses
De dónde sale cada dólar del proyecto (sources) y en qué se aplica (uses). Los dos lados cierran por definición.
Uses — aplicación de fondos
- Terreno
- $150,000
- Construcción
- $350,000
- Soft costs
- $35,000
- Contingencia
- $35,000
- Interest reserve
- $48,572
- Carry costs
- $34,000
- Costos de cierre del préstamo
- $22,674
- Total Uses
- $675,246
Sources — origen de fondos
- Préstamo — terreno (día 1)
- $90,000
- Préstamo — draws de obra
- $394,500
- Préstamo — interest reserve
- $48,572
- Equity del desarrollador
- $142,174
- Total Sources
- $675,246
El préstamo financia el porcentaje de LTC sobre el costo de desarrollo más una interest reserve que cubre los intereses del período de obra: no ponés esos intereses de tu bolsillo mes a mes, se giran contra el préstamo. Los carry costs y los costos de cierre sí salen de tu capital, por eso el equity a aportar es mayor que la diferencia entre costo y préstamo.
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Flujo de la Inversión
Lo que ponés → lo que ponés después → lo que cobrás → resultado
Ponés al cierre
$82,674
Ponés durante la obra
$59,500
Cobrás al vender
$837,000
Ganancia proyectada
$161,754
Schedule de Draws
| Draw # | Monto | Acumulado | Interés Período | Interés Acumulado |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $78,900 | $168,900 | $2,997 | $5,392 |
| 2 | $78,900 | $247,800 | $4,397 | $9,789 |
| 3 | $78,900 | $326,700 | $5,797 | $15,585 |
| 4 | $78,900 | $405,600 | $7,197 | $22,782 |
| 5 | $78,900 | $484,500 | $8,597 | $31,379 |
Timeline de Desembolsos
Tu inversión de $675,246 generaría $161,754 en 17 meses.
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