Crédito hipotecario en EEUU
Hipotecas en Estados Unidos para compradores latinoamericanos
Sí, se puede comprar en Florida con financiación aunque no seas residente, no tengas Social Security ni historial crediticio en Estados Unidos. Te explico qué opción te corresponde y te acompaño hasta el cierre.
El error más caro es elegir mal el tipo de crédito
La mayoría de los compradores latinoamericanos llega convencida de que solo existe una alternativa: pagar todo en efectivo o pedir un préstamo privado carísimo. Ninguna de las dos suele ser la mejor opción. Existe un mercado hipotecario amplio, con crédito amortizable a 15 y 30 años, diseñado específicamente para extranjeros y para quienes viven en Estados Unidos con visa.
Trabajo en los dos mundos: el crédito hipotecario tradicional, con cuota fija a largo plazo, y el crédito privado de corto plazo para proyectos. Eso me permite decirte con honestidad cuál te sirve, porque no dependo de venderte uno solo.
Crédito hipotecario o crédito privado: cuál te conviene
Son productos distintos, para momentos distintos. Esta es la comparación que casi nadie te hace de frente.
| Crédito hipotecario o crédito privado: cuál te conviene | Hipoteca tradicionalPara comprar y conservar | Crédito privadoPara operar y salir |
|---|---|---|
| Plazo | 15 a 30 años | 6 a 24 meses |
| Amortización | Cuota fija de capital + interés | Solo interés, capital al final |
| Tasa | Más baja, fija a largo plazo | Más alta, es capital de velocidad |
| Financiación máxima | Hasta 70-75% siendo extranjero | Hasta 90% del costo del proyecto |
| Tiempo de cierre | 30 a 60 días | 1 a 3 semanas |
| Documentación | Completa y verificada | Mínima, enfocada en el activo |
| Ideal para | Vivienda, segunda casa, renta a largo plazo | Fix & flip, construcción, oportunidades urgentes |
En muchos casos la jugada correcta combina las dos: entrás con crédito privado para cerrar rápido y refinanciás a una hipoteca a 30 años cuando la propiedad está lista.
Qué programa te corresponde
Tu situación migratoria y el uso que le vayas a dar a la propiedad definen las condiciones.
Foreign National
Extranjero sin residencia
Vivís en tu país y querés comprar en Florida. No necesitás Social Security ni crédito en Estados Unidos: se evalúa tu solvencia con documentación de tu país de origen.
25-30% de enganche · 15 a 30 años
H-1B, L-1, E-2, O-1, TN, Green Card
Con visa de trabajo o residencia
Si vivís en Estados Unidos con una visa vigente, accedés prácticamente a las mismas condiciones que un ciudadano, con enganches mucho más bajos.
Desde 3,5-5% de enganche · 30 años
Jumbo
Compras de alto valor
Para propiedades por encima del límite conforming, habitual en Miami, Brickell, Aventura y Sunny Isles. Requiere más reservas y un análisis más fino.
30-40% de enganche · 15 a 30 años
Refinanciación y cash-out
Ya tenés una propiedad
Compraste en efectivo o tenés una hipoteca cara. Podés recuperar liquidez o mejorar las condiciones sin vender la propiedad.
Hasta 70% del valor · 15 a 30 años
Qué documentación necesitás siendo extranjero
Menos de la que imaginás. Esta es la base de un expediente de foreign national.
- Pasaporte vigenteDocumento de identidad principal para todo el proceso.
- Visa estadounidenseGeneralmente alcanza con una visa de turista vigente, según tu nacionalidad.
- Extractos bancariosMovimientos de los últimos meses que muestren solvencia y origen de fondos.
- Carta de referencia bancariaEmitida por tu banco en el país de origen, acreditando tu relación e historial.
- Carta de contadorCertificación de ingresos firmada por tu contador público.
No se pide Social Security, ni score de crédito estadounidense, ni declaración de impuestos en Estados Unidos.
Cómo es el proceso, paso a paso
De la primera consulta a las llaves, con acompañamiento en español en cada etapa.
- 1
Definimos el programa
Revisamos tu situación migratoria, el uso de la propiedad y tu capacidad de enganche para saber a qué calificás.
- 2
Precalificación
Con la documentación base obtenés una carta que te habilita a ofertar con seriedad frente a un vendedor.
- 3
Oferta y contrato
Ya con la carta en mano, negociás la propiedad sabiendo exactamente cuánto podés financiar.
- 4
Procesamiento y tasación
Se ordena la tasación, se verifica la documentación y se estructura el expediente ante el prestamista.
- 5
Cierre
Firma en la compañía de título, transferencia de fondos y escritura a tu nombre o al de tu LLC.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar en Estados Unidos sin ser residente?
Sí. No hay ninguna restricción para que un extranjero compre propiedad en Estados Unidos, ni siquiera para financiarla. Lo que cambia respecto a un residente son las condiciones: se pide más enganche, la tasa es algo mayor y la evaluación se hace con documentación de tu país.
¿Necesito Social Security o crédito en Estados Unidos?
No para los programas de foreign national. La evaluación se apoya en tu solvencia documentada en el país de origen y en la propiedad. Si en cambio vivís en Estados Unidos con visa y ya tenés SSN, accedés a programas mucho más favorables.
¿Cuánto enganche necesito?
Siendo extranjero sin residencia, lo habitual es entre 25% y 30% del precio, y puede subir según el tipo de propiedad. Con visa de trabajo o residencia, el enganche puede bajar muchísimo. A eso hay que sumarle los costos de cierre, que en Florida rondan el 5% del precio.
¿Conviene comprar a nombre propio o de una LLC?
Depende del uso. Para inversión, la LLC ordena la parte fiscal y agrega protección patrimonial, y hay programas diseñados para prestar a la LLC. Para vivienda propia suele comprarse a nombre personal. Es una decisión que conviene tomar con un contador antes de ofertar, no después.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Una hipoteca tradicional se cierra típicamente en 30 a 60 días desde el contrato. Si el plazo es más ajustado, existe la alternativa de cerrar con crédito privado y refinanciar después.
¿Cómo transfiero los fondos para el cierre?
Los fondos deben llegar por transferencia bancaria a la compañía de título, con trazabilidad del origen. Es una de las partes que más traba a los compradores latinoamericanos y conviene planificarla desde el primer día, no la semana del cierre.
Sobre estos números
Los resultados son estimaciones ilustrativas basadas en promedios del mercado de Florida. No constituyen una oferta de crédito, una preaprobación ni un compromiso de préstamo. Las condiciones finales dependen del prestamista, del perfil del solicitante y de la propiedad.
Contame tu caso y te digo qué se puede hacer
Sin compromiso y en español. Si tu caso no califica hoy, te digo qué falta para que califique.