É a primeira pergunta que me fazem e quase sempre vem com um número errado dentro. Alguém vê um apartamento em Brickell a USD 450.000, tem USD 140.000 disponíveis, e assume que com 30% de entrada já está resolvido. Não está: faltam mais de USD 20.000, e vai descobrir três dias antes do fechamento, quando a title company enviar o extrato final.
O preço do imóvel é apenas um dos quatro números que importam. Este artigo desmonta os outros três, com valores concretos sobre uma operação real de USD 450.000.
Os quatro componentes do dinheiro que você precisa
1. A entrada (down payment)
É a parte do preço que sai do seu bolso. Quanto vão pedir depende de uma coisa só: sua situação migratória.
| Sua situação | Entrada habitual |
|---|---|
| Estrangeiro sem residência | 25% a 30% |
| Com visto de trabalho (H-1B, L-1, E-2, O-1, TN) | A partir de 3,5% a 5% |
| Residente permanente ou cidadão | A partir de 3,5% |
| Compra acima do limite conforming (jumbo) | 30% a 40% |
Essa segunda linha é a que deixa mais dinheiro na mesa. Se você mora nos Estados Unidos com visto válido e tem Social Security, o pacote de estrangeiro não se aplica a você: você se qualifica aos mesmos programas de um cidadão. Sobre um imóvel de USD 450.000, a diferença entre dar 30% e dar 5% é de USD 112.500 em dinheiro. Desenvolvo isso no guia de financiamento com visto de trabalho.
Para o resto do artigo vou usar o caso mais comum entre minhas consultas: estrangeiro não residente, 30% de entrada.
Entrada: USD 135.000
2. Os custos de fechamento (closing costs)
Aqui está o número que quase ninguém contempla. São as despesas do ato de compra e, na Flórida, ficam em torno de 5% do preço. Não é uma comissão minha nem do credor: é a soma de uma lista longa de itens, cada um com sua fatura.
O que se paga, em linhas gerais:
- Avaliação (appraisal). Entre USD 600 e USD 1.200 conforme o tipo de imóvel. Em valores altos podem exigir duas.
- Título e seguro de título. Pesquisa da cadeia de propriedade e a apólice que cobre você se aparecer um vício. É um dos itens mais pesados.
- Impostos de selo (documentary stamp taxes). A Flórida cobra sobre a escritura e sobre a hipoteca. Em operações financiadas paga-se duas vezes: pela transferência e pelo empréstimo.
- Originação do empréstimo. Os pontos cobrados pelo credor, habitualmente entre 1 e 2 sobre o valor financiado.
- Pré-pagamentos e escrow inicial. Um adiantamento de imposto sobre o imóvel e de seguro que a title company deposita em uma conta escrow. Na Flórida esse item surpreende, porque o seguro é caro.
- Inspeção, registro, honorários de fechamento e taxas de wire. Individualmente pequenos, somados não tanto.
Custos de fechamento estimados: USD 22.500
3. As reservas
Vários programas exigem que, depois de fechar, sobrem fundos líquidos equivalentes a seis a doze meses de parcela. Não são entregues a ninguém: precisam estar disponíveis e comprováveis em uma conta. É a prova de que você sustenta o pagamento se algo sair do lugar.
No nosso caso, com uma parcela total em torno de USD 3.300 mensais, seis meses de reserva são cerca de USD 20.000. Em programas de estrangeiro não sempre são pedidas, mas convém contemplá-las antes que apareçam como condição.
Reservas: USD 20.000 (variável conforme o programa)
4. O colchão que ninguém pede mas você precisa
Este nenhum credor exige, e é o que mais evita problemas. Entre a assinatura e o primeiro inquilino há despesas: o HOA do primeiro mês, serviços, algum reparo que a inspeção apontou e você decidiu fazer, o property manager, móveis se for alugar mobiliado. Calcule entre USD 5.000 e USD 15.000 conforme o estado do imóvel.
O total, sobre um imóvel de USD 450.000
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada (30%) | USD 135.000 |
| Custos de fechamento (5%) | USD 22.500 |
| Dinheiro necessário no fechamento | USD 157.500 |
| Reservas (6 meses, se aplicável) | USD 20.000 |
| Colchão operacional | USD 5.000 a 15.000 |
| Total recomendado | USD 182.500 a 192.500 |
Voltando ao exemplo do início: essa pessoa com USD 140.000 não alcança os USD 157.500 do fechamento. Faltam USD 17.500.
E aqui está o ponto que quero deixar claro, porque é onde a maioria se frustra e desiste: não alcançar este imóvel não significa não alcançar nenhum. Com USD 140.000 disponíveis e as mesmas condições, o preço máximo alcançável é de cerca de USD 400.000. Não é um não; é outra faixa de busca. Você pode calcular o seu na calculadora de financiamento para estrangeiros ou resolver em três minutos na pré-qualificação.
O que continua sendo pago todos os meses
O dinheiro do fechamento é um evento; a parcela é permanente. Sobre este mesmo caso, com um financiamento de USD 315.000 em 30 anos:
- Principal e juros: cerca de USD 2.200
- Imposto sobre o imóvel: cerca de USD 410 (na Flórida fica entre 1% e 1,3% anual do valor)
- Seguro: cerca de USD 300 (alto pelo risco de furacões: 0,5% a 1,5% anual)
- HOA: de USD 200 a mais de USD 1.000 em condomínios de Miami
Total mensal: cerca de USD 3.300. Os dois primeiros itens são os que todos calculam; os dois últimos são os que desmontam os números de um investimento. Um HOA de USD 900 em um edifício com muitas amenidades consome todo o fluxo de caixa de um aluguel de USD 3.200.
O que você NÃO precisa
Tão importante quanto o dinheiro necessário é o que não é:
- Você não precisa pagar tudo à vista. É a crença mais custosa do comprador latino-americano. Existem financiamentos de 15 e 30 anos para estrangeiros; comprar à vista imobiliza 100% do capital em um único ativo.
- Você não precisa de Social Security nem histórico de crédito americano para os programas de estrangeiro.
- Você não precisa de uma LLC em todos os casos. Para investimento costuma valer, por organização fiscal e proteção patrimonial. Para moradia própria habitualmente se compra em nome pessoal. É uma decisão a tomar com um contador antes de ofertar, porque mudá-la depois complica o processo.
Três erros que custam dinheiro
- Orçar apenas a entrada. É o erro do exemplo. Os custos de fechamento são 5% que aparecem completos na última semana.
- Não planejar a transferência dos fundos. O dinheiro precisa chegar por wire à title company com origem rastreável. De vários países da região isso leva mais tempo do que se imagina e é uma das causas mais frequentes de fechamentos adiados. Não se resolve na semana do fechamento.
- Entrar pela porta errada. Ir ao balcão de um banco comercial, receber o não e concluir que não há financiamento. Ou o contrário: pegar crédito privado a 11% para um imóvel que você ia manter dez anos, quando cabia um financiamento de 30 anos.
Em resumo
Para um imóvel de USD 450.000 em Miami sendo estrangeiro não residente, você precisa de cerca de USD 157.500 para chegar ao fechamento e convém ter entre USD 180.000 e 195.000 contemplados no total. A parcela mensal completa fica em torno de USD 3.300.
Se os números do seu caso não fecham, há mais margem do que parece: entrada, tipo de imóvel, programa e estrutura de titularidade são todas variáveis ajustáveis. Me conte seu caso e vemos com números concretos.
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