O que é um empréstimo Non-QM?
Um empréstimo Non-QM é uma hipoteca que não cumpre todos os critérios de «Qualified Mortgage» que a CFPB definiu depois de 2008 — e a diferença está, quase sempre, em como a renda é verificada. Não é um produto de segunda categoria: é um empréstimo analisado manualmente, olhando a capacidade real de pagamento do solicitante em vez de exigir dois anos de W-2 e tax returns.
Em todo o resto é uma hipoteca comum: prazo de 30 anos, parcela amortizável, título, avaliação e seguros padrão. Você pode usá-la para comprar sua moradia, uma segunda casa ou um imóvel de investimento, e refinanciar mais adiante quando sua documentação mudar.
Non-QM não é subprime
O crédito subprime de 2006 emprestava sem verificar nada. Um empréstimo Non-QM verifica tudo, apenas com documentos diferentes: extratos bancários em vez de W-2, ativos líquidos em vez de holerites, o aluguel do imóvel em vez da renda pessoal. A regra de Ability-to-Repay continua valendo, e com entradas consideravelmente maiores.
Os programas disponíveis
Non-QM não é um produto único, e sim uma família. O trabalho está em escolher qual qualifica melhor o seu perfil.
Bank Statement
A renda é calculada sobre os depósitos da sua conta, aplicando um fator de despesas. Ideal se você deduz agressivamente e seu tax return não reflete o que realmente ganha.
12 ou 24 meses de extratos
P&L / 1099 Only
Uma demonstração de resultados assinada pelo seu CPA, ou diretamente os formulários 1099 do ano, substituem a declaração de imposto como prova de renda.
P&L do CPA ou 1099
Asset Depletion
Converte seus ativos líquidos — contas, investimentos, fundos de aposentadoria — em uma renda mensal teórica. Pensado para quem tem patrimônio mas não salário.
Extratos de ativos
DSCR
Para imóveis de investimento: qualifica pelo aluguel do imóvel, não pela sua renda pessoal. Não se pedem extratos nem declarações de imposto.
Contrato de aluguel ou market rent
Foreign National / ITIN
Sem Social Security nem histórico de crédito nos EUA. O perfil é montado com passaporte, referências bancárias do país de origem e ativos verificáveis.
Passaporte e referências bancárias
Recent Credit Event
Falência, foreclosure ou short sale recente. Onde o banco exige quatro anos de seasoning, há programas Non-QM que financiam muito antes.
Carta explicativa e seasoning
Para quem é?
Perfis com capacidade de pagamento de sobra que o underwriting tradicional rejeita por uma questão de formato
Autônomos e donos de negócio
Faturam bem, mas deduzem tudo o que a lei permite, então a renda líquida do tax return os deixa fora do banco.
Investidores estrangeiros
Brasileiros, argentinos e europeus sem SSN nem crédito nos EUA, com renda gerada fora do país.
Investidores com portfólio
Já têm vários imóveis financiados e passaram do limite de empréstimos que o crédito convencional aceita.
Um caso concreto
Como a renda é calculada em um bank statement loan
Empreiteiro autônomo em Miami · LLC com 3 anos de operação · Credit score 720 · Sem W-2 e com um tax return que mostra renda líquida baixa
Cálculo da renda
Com o tax return não qualificava em banco nenhum. Com os extratos bancários, o DTI fica bem abaixo do limite do programa e a operação fecha.
Sobre estes números
Os resultados são estimativas ilustrativas baseadas em médias do mercado da Flórida. Não constituem oferta de crédito, pré-aprovação nem compromisso de empréstimo. As condições finais dependem do credor, do perfil do solicitante e do imóvel.
Como funciona?
Antes de consultar seu crédito, definimos qual programa é o melhor e com que documentação
Perfil em 15 minutos
De onde vem sua renda, que documentação existe e qual imóvel você tem em mente.
Escolha do programa
Comparo bank statement, P&L, asset depletion e DSCR, e escolho o que melhor qualifica você.
Term sheet e aplicação
Condições concretas por escrito antes de avançar. Só então o crédito é consultado.
Fechamento em 21-30 dias
Underwriting manual, com acompanhamento do processo até o closing.
Termos Típicos
Condições padrão de um empréstimo Non-QM na Flórida
Prazo
30 anos
Fixo ou com opção interest-only
Taxa
+1 a 2 pts
Sobre uma hipoteca convencional
Documentação
12-24 meses
De extratos, P&L ou ativos
Sobre estes números
Os resultados são estimativas ilustrativas baseadas em médias do mercado da Flórida. Não constituem oferta de crédito, pré-aprovação nem compromisso de empréstimo. As condições finais dependem do credor, do perfil do solicitante e do imóvel.
Perguntas Frequentes
O que significa exatamente «Non-QM»?
Qualified Mortgage (QM) é o padrão que a CFPB definiu após a crise de 2008 para as hipotecas que recebem proteção legal automática. Um empréstimo Non-QM sai desse molde — normalmente pela forma de verificar a renda ou pelo índice de endividamento — mas continua obrigado a cumprir a regra de Ability-to-Repay: o credor precisa demonstrar que você pode pagar.
A taxa é muito mais alta?
Costuma ficar entre um e dois pontos acima de uma hipoteca convencional, conforme o programa, o LTV e o credit score. A comparação correta não é contra uma hipoteca para a qual você não qualifica, e sim contra não comprar ou pagar tudo à vista. Além disso, muitos clientes refinanciam para condições convencionais quando sua documentação se normaliza.
Preciso apresentar tax returns?
Na maioria dos programas, não. Bank statement usa seus extratos, asset depletion usa seus ativos e DSCR usa o aluguel do imóvel. Essa é justamente a razão de ser do produto: a renda existe — o que não se encaixa é o formato com que costuma ser comprovada.
Posso aplicar sem Social Security?
Sim. Os programas de foreign national e ITIN são feitos exatamente para isso: o processo é montado com passaporte, visto quando aplicável, referências bancárias do país de origem e ativos verificáveis. É o caminho habitual para investidores brasileiros que compram na Flórida.
Posso refinanciar depois para uma hipoteca convencional?
Sim, e é um plano de saída muito comum. Quando passam a existir dois anos de tax returns com renda declarada, ou se estabelece histórico de crédito nos EUA, o refinanciamento para uma hipoteca convencional costuma ser direto. Nem todos os programas têm multa por pré-pagamento: isso verificamos antes de assinar.
De quanto preciso de entrada?
Como referência, entre 20% e 30% do valor do imóvel, conforme o programa e o perfil. Uma entrada maior melhora a taxa e amplia as opções de credor, então convém definir isso na etapa de pré-qualificação e não no meio do processo.
Seu caso é outro?
Se o imóvel é de investimento ou você mora fora dos Estados Unidos, há um caminho mais direto.
Conte-me de onde vem sua renda
Em uma ligação curta identificamos qual programa Non-QM qualifica você e com que documentação. Sem custo e sem consultar seu crédito.