Es la primera pregunta que me hacen y casi siempre viene con un número equivocado adentro. Alguien vio un departamento en Brickell a USD 450.000, tiene USD 140.000 disponibles, y da por hecho que con el 30% de enganche ya está. No está: le faltan más de USD 20.000 y se va a enterar tres días antes del cierre, cuando la title company le mande el estado de cuenta final.
El precio de la propiedad es apenas uno de los cuatro números que importan. Este artículo desarma los otros tres, con montos concretos sobre una operación real de USD 450.000.
Los cuatro componentes del dinero que necesitás
1. El enganche (down payment)
Es la parte del precio que ponés de tu bolsillo. Cuánto te van a pedir depende de una sola cosa: tu situación migratoria.
| Tu situación | Enganche habitual |
|---|---|
| Extranjero sin residencia | 25% a 30% |
| Con visa de trabajo (H-1B, L-1, E-2, O-1, TN) | Desde 3,5% a 5% |
| Residente o ciudadano | Desde 3,5% |
| Compra sobre el límite conforming (jumbo) | 30% a 40% |
Esa segunda fila es la que más plata deja sobre la mesa. Si vivís en Estados Unidos con una visa vigente y Social Security, no te corresponde el paquete de extranjero: calificás a los mismos programas que un ciudadano. Sobre una propiedad de USD 450.000, la diferencia entre poner el 30% y poner el 5% es de USD 112.500 en efectivo. Lo desarrollo en la guía de hipotecas con visa de trabajo.
Para el resto de este artículo voy a usar el caso más común entre mis consultas: extranjero no residente, 30% de enganche.
Enganche: USD 135.000
2. Los costos de cierre (closing costs)
Acá está el número que casi nadie contempla. Son los gastos del acto de compra, y en Florida rondan el 5% del precio. No es una comisión mía ni del prestamista: es la suma de una lista larga de conceptos, cada uno con su factura.
Lo que se paga, en líneas generales:
- Tasación (appraisal). Entre USD 600 y USD 1.200 según el tipo de propiedad. En montos altos pueden pedir dos.
- Título y seguro de título. Búsqueda de antecedentes de la propiedad y la póliza que te cubre si aparece un vicio en la cadena de titularidad. Es uno de los ítems más pesados.
- Impuestos de sello (documentary stamp taxes). Florida cobra sobre la escritura y sobre la hipoteca. Es un porcentaje del monto, y en operaciones financiadas se paga dos veces: por la transferencia y por el préstamo.
- Originación del préstamo. Los puntos que cobra el prestamista, habitualmente entre 1 y 2 sobre el monto financiado.
- Prepagos y escrow inicial. Un adelanto de impuesto a la propiedad y de seguro, que la title company deposita en una cuenta escrow. En Florida este ítem sorprende, porque el seguro es caro.
- Inspección, registro, honorarios de cierre y wire fees. Individualmente chicos, sumados no tanto.
Costos de cierre estimados: USD 22.500
3. Las reservas
Varios programas exigen que, después de cerrar, te queden fondos líquidos equivalentes a entre 6 y 12 meses de cuota. No se entregan a nadie: tienen que estar disponibles y demostrables en una cuenta. Es la prueba de que podés sostener el pago si algo se corre de lugar.
Sobre nuestro caso, con una cuota total en torno a los USD 3.300 mensuales, seis meses de reserva son unos USD 20.000. En programas de extranjero no siempre se piden, pero conviene tenerlas contempladas antes de que aparezcan como condición.
Reservas: USD 20.000 (variable según programa)
4. El colchón que nadie te pide pero necesitás
Este no lo exige ningún prestamista, y es el que más problemas evita. Entre la firma y el primer inquilino hay gastos: el HOA del primer mes, servicios, algún arreglo que la inspección detectó y decidiste hacer, el property manager, muebles si vas a alquilar amoblado. Calculá entre USD 5.000 y USD 15.000 según el estado de la propiedad.
El total, sobre una propiedad de USD 450.000
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Enganche (30%) | USD 135.000 |
| Costos de cierre (5%) | USD 22.500 |
| Efectivo necesario al cierre | USD 157.500 |
| Reservas (6 meses, si aplica) | USD 20.000 |
| Colchón operativo | USD 5.000 a 15.000 |
| Total recomendado | USD 182.500 a 192.500 |
Volvamos al ejemplo del principio: esa persona con USD 140.000 no llega a los USD 157.500 del cierre. Le faltan USD 17.500.
Y acá está el punto que quiero dejar claro, porque es donde la mayoría se frustra y abandona: no llegar a esta propiedad no significa no llegar a ninguna. Con USD 140.000 disponibles y las mismas condiciones, el precio máximo alcanzable es de unos USD 400.000. No es un no; es otro rango de búsqueda. Podés calcular el tuyo en la calculadora de hipoteca para extranjeros o resolverlo en tres minutos en la pre-calificación.
Lo que sigue pagándose todos los meses
El efectivo del cierre es un evento; la cuota es permanente. Sobre este mismo caso, con un préstamo de USD 315.000 a 30 años:
- Capital e interés: unos USD 2.200
- Impuesto a la propiedad: unos USD 410 (Florida ronda el 1% al 1,3% anual del valor)
- Seguro: unos USD 300 (alto por el riesgo de huracanes: 0,5% a 1,5% anual)
- HOA: desde USD 200 hasta más de USD 1.000 en condominios de Miami
Total mensual: alrededor de USD 3.300. Los primeros dos ítems son los que todos calculan; los últimos dos son los que desarman los números de una inversión. Un HOA de USD 900 en un edificio con amenities se come el flujo de caja completo de un alquiler de USD 3.200.
Lo que NO necesitás
Tan importante como el dinero que hace falta es el que no:
- No necesitás pagar todo en efectivo. Es la creencia más costosa del comprador latinoamericano. Existen hipotecas a 15 y 30 años para extranjeros; comprar cash inmoviliza el 100% del capital en un solo activo.
- No necesitás Social Security ni historial crediticio estadounidense para los programas de extranjero.
- No necesitás una LLC en todos los casos. Para inversión suele convenir, por orden fiscal y protección patrimonial. Para vivienda propia habitualmente se compra a nombre personal. Es una decisión para tomar con un contador antes de ofertar, porque cambiarla después complica el expediente.
Tres errores que cuestan plata
- Presupuestar solo el enganche. Es el error del ejemplo. Los costos de cierre son un 5% que aparece completo en la última semana.
- No planificar la transferencia de fondos. El dinero tiene que llegar por wire a la title company con origen trazable. Desde varios países de la región eso lleva más tiempo del que se cree y es una de las causas más frecuentes de cierres postergados. No se resuelve la semana del cierre.
- Entrar por la puerta equivocada. Ir a la ventanilla de un banco comercial, recibir el no y concluir que no hay financiación. O al revés: tomar crédito privado al 11% para una propiedad que ibas a conservar diez años, cuando correspondía una hipoteca a 30 años.
En resumen
Para una propiedad de USD 450.000 en Miami siendo extranjero no residente, necesitás alrededor de USD 157.500 para llegar al cierre y conviene tener entre USD 180.000 y 195.000 contemplados en total. La cuota mensual completa ronda los USD 3.300.
Si los números de tu caso no cierran, hay más margen del que parece: el enganche, el tipo de propiedad, el programa y la estructura de tenencia son todas variables ajustables. Contame tu caso y lo vemos con números concretos.
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