¿Qué es un préstamo Non-QM?
Un préstamo Non-QM es una hipoteca que no cumple con todos los criterios de «Qualified Mortgage» que la CFPB definió después de 2008 — y la diferencia está, casi siempre, en cómo se verifica el ingreso. No es un producto de segunda categoría: es un préstamo que se analiza a mano, mirando la capacidad real de repago del solicitante en lugar de exigir dos años de W-2 y tax returns.
En todo lo demás es una hipoteca común: plazo de 30 años, cuota amortizable, título, tasación y seguros estándar. Podés usarla para comprar tu vivienda, una segunda casa o una propiedad de inversión, y refinanciarla más adelante cuando tu documentación cambie.
Non-QM no es subprime
El crédito subprime de 2006 prestaba sin verificar nada. Un préstamo Non-QM verifica todo, solo que con documentos distintos: extractos bancarios en lugar de W-2, activos líquidos en lugar de recibos de sueldo, la renta de la propiedad en lugar del ingreso personal. La regla de Ability-to-Repay se cumple igual, y con down payments considerablemente mayores.
Los programas disponibles
Non-QM no es un producto único, sino una familia. El trabajo está en elegir cuál califica mejor tu perfil.
Bank Statement
El ingreso se calcula sobre los depósitos de tu cuenta, aplicando un factor de gastos. Ideal si deducís agresivamente y tu tax return no refleja lo que realmente ganás.
12 o 24 meses de extractos
P&L / 1099 Only
Un estado de resultados firmado por tu CPA, o directamente los formularios 1099 del año, reemplazan a la declaración de impuestos como prueba de ingreso.
P&L del CPA o 1099
Asset Depletion
Convierte tus activos líquidos —cuentas, inversiones, fondos de retiro— en un ingreso mensual teórico. Pensado para quien tiene patrimonio pero no un salario.
Estados de cuenta de activos
DSCR
Para propiedades de inversión: califica la renta del inmueble, no tu ingreso personal. No se piden ni extractos ni declaraciones de impuestos.
Contrato de alquiler o market rent
Foreign National / ITIN
Sin Social Security ni historial crediticio en EEUU. El perfil se arma con pasaporte, referencias bancarias del país de origen y activos verificables.
Pasaporte y referencias bancarias
Recent Credit Event
Bancarrota, foreclosure o short sale reciente. Donde el banco exige cuatro años de seasoning, hay programas Non-QM que financian mucho antes.
Carta explicativa y seasoning
¿Para quién es?
Perfiles con capacidad de pago sobrada que el underwriting tradicional rechaza por un tema de formato
Self-employed y dueños de negocio
Facturan bien pero deducen todo lo que la ley permite, así que el ingreso neto del tax return los deja fuera del banco.
Inversores extranjeros
Argentinos, brasileños y europeos sin SSN ni crédito en EEUU, con ingresos generados fuera del país.
Inversores con portfolio
Ya tienen varias propiedades financiadas y superaron el límite de préstamos que acepta el crédito convencional.
Un caso concreto
Cómo se calcula el ingreso en un bank statement loan
Contratista self-employed en Miami · LLC con 3 años de operación · Credit score 720 · Sin W-2 y con un tax return que muestra ingreso neto bajo
Cálculo del ingreso
Con el tax return no calificaba en ningún banco. Con los extractos bancarios, el DTI queda muy por debajo del límite del programa y la operación cierra.
Sobre estos números
Los resultados son estimaciones ilustrativas basadas en promedios del mercado de Florida. No constituyen una oferta de crédito, una preaprobación ni un compromiso de préstamo. Las condiciones finales dependen del prestamista, del perfil del solicitante y de la propiedad.
¿Cómo funciona?
Antes de correr tu crédito, definimos qué programa te conviene y con qué documentación
Perfil en 15 minutos
De dónde viene tu ingreso, qué documentación existe y qué propiedad tenés en mente.
Elección del programa
Comparo bank statement, P&L, asset depletion y DSCR, y elijo el que mejor te califica.
Term sheet y aplicación
Condiciones concretas por escrito antes de avanzar. Recién ahí se corre crédito.
Cierre en 21-30 días
Underwriting manual, con seguimiento del expediente hasta el closing.
Términos Típicos
Condiciones estándar de un préstamo Non-QM en Florida
Plazo
30 años
Fijo o con opción interest-only
Tasa
+1 a 2 pts
Sobre una hipoteca convencional
Documentación
12-24 meses
De extractos, P&L o activos
Sobre estos números
Los resultados son estimaciones ilustrativas basadas en promedios del mercado de Florida. No constituyen una oferta de crédito, una preaprobación ni un compromiso de préstamo. Las condiciones finales dependen del prestamista, del perfil del solicitante y de la propiedad.
Preguntas Frecuentes
¿Qué significa exactamente «Non-QM»?
Qualified Mortgage (QM) es el estándar que la CFPB definió tras la crisis de 2008 para las hipotecas que reciben protección legal automática. Un préstamo Non-QM se sale de ese molde —normalmente por la forma de verificar el ingreso o por el ratio de deuda— pero sigue obligado a cumplir la regla de Ability-to-Repay: el prestamista debe demostrar que podés pagar.
¿La tasa es mucho más alta?
Suele ubicarse entre uno y dos puntos por encima de una hipoteca convencional, según el programa, el LTV y el credit score. La comparación correcta no es contra una hipoteca a la que no calificás, sino contra no comprar o pagar todo en efectivo. Además, muchos clientes refinancian a condiciones convencionales cuando su documentación se normaliza.
¿Necesito presentar tax returns?
En la mayoría de los programas, no. Bank statement usa tus extractos, asset depletion usa tus activos y DSCR usa la renta de la propiedad. Justamente esa es la razón de ser del producto: el ingreso existe, lo que no encaja es el formato con el que se lo suele demostrar.
¿Puedo aplicar sin Social Security?
Sí. Los programas de foreign national e ITIN están diseñados para eso: se arma el expediente con pasaporte, visa si corresponde, referencias bancarias del país de origen y activos verificables. Es el camino habitual para inversores argentinos y brasileños que compran en Florida.
¿Puedo refinanciar después a una hipoteca convencional?
Sí, y es un plan de salida muy común. Cuando pasan a existir dos años de tax returns con ingreso declarado, o se establece historial crediticio en EEUU, el refinanciamiento a una hipoteca convencional suele ser directo. No hay penalidad por prepago en todos los programas: eso lo verificamos antes de firmar.
¿Cuánto down payment necesito?
Como referencia, entre 20% y 30% del valor de la propiedad, según el programa y el perfil. Un down payment mayor mejora la tasa y amplía las opciones de prestamista, así que conviene definirlo en la etapa de precalificación y no sobre la marcha.
¿Tu caso es otro?
Si la propiedad es de inversión o vivís fuera de Estados Unidos, hay un camino más directo.
Contame de dónde viene tu ingreso
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