Glosario de Inversión Inmobiliaria
Definiciones claras de los términos más usados en lending e inversiones en real estate.
Términos Financieros
LTV (Loan-to-Value)
Relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Es una métrica clave para evaluar el riesgo de un préstamo.
Si la propiedad vale $200,000 y el préstamo es de $140,000, el LTV es 70%.
LTC (Loan-to-Cost)
Relación entre el monto del préstamo y el costo total del proyecto: terreno más construcción, o compra más renovación. Es la métrica de apalancamiento en obras y flips.
En un proyecto de $500,000 financiado con $375,000, el LTC es 75%.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Ratio que mide la capacidad de una propiedad de generar ingresos suficientes para cubrir el pago de la deuda.
Si la renta mensual es $2,000 y el pago de la hipoteca es $1,500, el DSCR es 1.33.
DTI (Debt-to-Income)
Relación entre las deudas mensuales del solicitante y su ingreso mensual bruto. Los prestamistas la usan para medir capacidad de pago.
Con $12,500 de ingreso mensual y $4,600 de deudas, el DTI es 37%.
ARV (After Repair Value)
Valor estimado de una propiedad después de completar las renovaciones. Se usa para evaluar proyectos de fix & flip.
Una propiedad comprada en $150,000 con $50,000 en renovaciones puede tener un ARV de $250,000.
NOI (Net Operating Income)
Ingreso neto operativo: la renta anual de una propiedad menos los gastos operativos, antes del pago de la deuda. Es la base del cálculo de DSCR y cap rate.
Una propiedad que renta $36,000 al año con $10,000 de gastos tiene un NOI de $26,000.
PITI (Principal, Interest, Taxes & Insurance)
Las cuatro partes que componen la cuota mensual de una hipoteca: capital, interés, impuestos a la propiedad y seguro. Es el número que importa para medir capacidad de pago, no solo el capital e interés.
Una cuota de $4,600 puede ser $3,640 de capital e interés, $600 de impuestos y $360 de seguro.
IRR (Internal Rate of Return)
Tasa de retorno anualizada que iguala el valor presente de los flujos de caja futuros con la inversión inicial.
Un deal que genera 10% de interés anual con 2 puntos de originación puede tener un IRR efectivo del 12%.
ROI (Return on Investment)
Rendimiento total de una inversión expresado como porcentaje del capital invertido.
Invertís $100,000 y recibís $110,000 al final del plazo: tu ROI es 10%.
Equity
Capital propio en una propiedad: la diferencia entre lo que vale y lo que se debe sobre ella. Crece con la amortización del préstamo y con la apreciación del inmueble.
Una casa que vale $500,000 con una hipoteca de $300,000 tiene $200,000 de equity.
Cap Rate (Capitalization Rate)
Tasa de capitalización que mide el rendimiento anual de una propiedad basado en su ingreso operativo neto.
Una propiedad que genera $15,000 de NOI anual y vale $200,000 tiene un cap rate del 7.5%.
Cash-on-Cash Return
Rendimiento anual basado únicamente en el efectivo invertido (sin considerar apreciación o amortización).
Si invertís $50,000 de capital propio y recibís $5,000 anuales en cash flow, tu cash-on-cash es 10%.
Yield (Rendimiento)
Retorno periódico que genera una inversión, generalmente expresado como porcentaje anual.
Un préstamo al 10% anual genera un yield mensual del 0.833%.
Términos de Préstamos
Bridge Loan (Préstamo Puente)
Préstamo a corto plazo (6-12 meses) usado para adquisición rápida o transición entre financiamientos permanentes.
Un inversor usa un bridge loan al 10% para comprar una propiedad rápidamente mientras gestiona un financiamiento DSCR a largo plazo.
Non-QM (Non-Qualified Mortgage)
Hipoteca que no cumple todos los criterios de Qualified Mortgage que definió la CFPB, casi siempre por la forma en que se verifica el ingreso. Sigue obligada a demostrar capacidad de pago: no es un préstamo sin documentación.
Un self-employed que califica con 12 meses de extractos bancarios en lugar de tax returns toma un préstamo Non-QM.
Bank Statement Loan
Préstamo Non-QM donde el ingreso se calcula sobre los depósitos de la cuenta bancaria de 12 o 24 meses, aplicando un factor de gastos del negocio.
Con $25,000 de depósitos mensuales y un factor de gastos del 50%, el ingreso calificable es $12,500.
Asset Depletion
Método que convierte activos líquidos —cuentas, inversiones, fondos de retiro— en un ingreso mensual teórico para calificar un préstamo. Pensado para quien tiene patrimonio pero no un sueldo.
Un jubilado sin sueldo puede calificar por los $800,000 que tiene en una cuenta de inversión.
Bullet Loan
Préstamo donde solo se pagan intereses durante el plazo y el capital se devuelve completo al vencimiento.
Un bullet loan de $100,000 al 10% por 12 meses: pagás $833/mes de interés y devolvés los $100,000 al final.
First Lien / Second Lien
Posición de prioridad de una hipoteca. El first lien tiene prioridad de cobro en caso de foreclosure.
Si una propiedad tiene un first lien de $150,000 y un second lien de $30,000, en un foreclosure primero se paga el first lien.
Origination Points (Puntos de Originación)
Comisión que cobra el lender al originar un préstamo, expresada como porcentaje del monto. Los paga el borrower.
2 puntos sobre un préstamo de $200,000 = $4,000 de fee de originación.
Prepayment Penalty
Penalización que se cobra al borrower si paga el préstamo antes del vencimiento acordado.
Un préstamo con 3 meses de prepayment penalty requiere que el borrower pague al menos 3 meses de interés aunque cancele antes.
Amortization vs Interest-Only
Amortización: pagos que incluyen capital + interés. Interest-only: solo se pagan intereses y el capital se devuelve al final.
Un bridge loan típicamente es interest-only, mientras que una hipoteca convencional es amortizable.
Términos Legales y de Proceso
Foreclosure (Ejecución Hipotecaria)
Proceso legal mediante el cual el lender toma posesión de la propiedad cuando el borrower no cumple con los pagos.
En Florida, el foreclosure es judicial y puede tomar 12-18 meses. El lender con first lien tiene prioridad de cobro.
Title Insurance (Seguro de Título)
Seguro que protege contra defectos en el título de propiedad, como embargos ocultos o disputas de propiedad.
El title insurance se paga una vez al cierre del deal y protege al lender durante toda la vida del préstamo.
Appraisal (Tasación)
Valuación profesional e independiente del valor de mercado de una propiedad, realizada por un tasador certificado.
Antes de aprobar un préstamo, se ordena un appraisal para confirmar que la propiedad vale lo que el borrower dice.
Due Diligence
Proceso de investigación y verificación exhaustiva antes de tomar una decisión de inversión.
El due diligence incluye: appraisal, title search, verificación del borrower, inspección de la propiedad y revisión legal.
LLC (Limited Liability Company)
Estructura legal que separa los activos personales de los de inversión, protegiendo al inversor de responsabilidad personal.
La mayoría de los inversores extranjeros crean una LLC en Florida para estructurar sus inversiones inmobiliarias.
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
Ley que requiere la retención de impuestos sobre las ganancias de inversores extranjeros al vender propiedades en USA.
Bajo FIRPTA, se retiene el 15% del precio de venta como withholding tax, aplicable contra la obligación fiscal final.
Escrow
Cuenta de custodia manejada por un tercero neutral donde se depositan fondos hasta que se cumplan las condiciones del acuerdo.
El dinero del inversor se deposita en escrow y solo se libera al borrower cuando se registra la hipoteca.
Closing Costs (costos de cierre)
Costos que se pagan el día del cierre: título, sellos, tasación, honorarios legales y, si hay financiamiento, los cargos de originación del préstamo. Salen del bolsillo del comprador, no se financian.
En una compra de $650,000 en Florida, los closing costs suelen ubicarse entre 2% y 5% del precio.
SSN (Social Security Number)
Número de Seguro Social de Estados Unidos. Es la base del historial crediticio local, pero no es obligatorio para financiar una propiedad siendo extranjero.
Un inversor argentino sin SSN puede comprar en Florida a través de una LLC con un préstamo foreign national.
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)
Número de identificación fiscal que emite el IRS a quienes deben declarar impuestos en Estados Unidos pero no califican para un Social Security Number.
Un inversor extranjero con ITIN puede tomar una hipoteca Non-QM y declarar la renta de su propiedad.
W-2
Formulario que el empleador emite en Estados Unidos con el sueldo anual y los impuestos retenidos. Es el comprobante de ingreso estándar de un empleado en relación de dependencia.
Un self-employed no recibe W-2, por eso necesita un programa que califique con extractos bancarios o activos.
Términos de Propiedad
Fix & Flip
Estrategia de comprar una propiedad con descuento, renovarla y venderla a un precio mayor en un plazo corto.
Comprar una casa por $150,000, invertir $50,000 en renovación y venderla por $250,000 = ganancia bruta de $50,000.
Buy & Hold
Estrategia de comprar una propiedad para mantenerla a largo plazo, generando ingresos por renta y apreciación.
Comprar un departamento y alquilarlo por $2,000/mes mientras la propiedad se aprecia con el tiempo.
Rehab (Renovación)
Proceso de renovar o reparar una propiedad para aumentar su valor, típicamente en proyectos de fix & flip.
Un rehab puede incluir: nuevo techo, cocina, baños, pisos, pintura y paisajismo.
Draw (Desembolso de Construcción)
Liberación parcial de fondos de un préstamo de construcción a medida que se completan etapas del proyecto.
Un préstamo de construcción de $500,000 puede tener 5 draws: fundación (20%), estructura (20%), sistemas (20%), acabados (20%), finalización (20%).
Carry Costs / Holding Costs
Costos de mantener una propiedad durante un proyecto: intereses del préstamo, impuestos, seguro, servicios.
Los carry costs de un flip de 6 meses pueden incluir: $5,000/mes de interés + $300/mes de seguro + $200/mes de impuestos.
Holding Costs
Gastos mensuales de mantener una propiedad mientras dura el proyecto: impuestos, seguros, servicios y cuotas de HOA. Se acumulan mes a mes y erosionan el margen de un flip.
Seis meses de obra con $1,500 mensuales de holding costs suman $9,000 al costo del proyecto.
HOA (Homeowners Association)
Asociación de propietarios de un condominio o comunidad cerrada. Cobra una cuota mensual que cubre amenities, seguros comunes y mantenimiento, y se suma a la cuota de la hipoteca.
Un condominio en Brickell puede tener un HOA de $700 al mes además del pago del préstamo.